Das Remstal in Baden-Württemberg ist eine Region kleiner Städte von 20.000 bis 60.000 Einwohnern, die entlang eines lieblichen Tals voller alteingesessener und liebgewonnener Schwarzbrenner-Traditionen an Weinberghängen entlang aufschnüren. Infrastrukturechnisch läuft die gesamte Region auf die Landeshauptstadt Stuttgart zu, die abseits der Stoßzeiten in rund 20 bis 40 Minuten zu erreichen ist. Stuttgart selbst, wahrlich keine liebliche Perle, liegt in einem Talkessel und gehört wohl zu den wenig ästhetisch ansprechenden städtebaulichen Merkmalen der Bundesrepublik. Das Remstal aber ist ziemlich ruhig und ziemlich – wie soll man sagen – schwäbisch. Es regiert das Eigenheim, die Bürgermeister kommen von der CDU, die Städte sind sauber und wohlhabend und haben jeweilige regionale Konzentrationen von mittelständischen Betrieben, häufig Zulieferern der großen schwäbischen Giganten, Porsche, Daimler, Bosch, Miehle und Co. Städte wie diese sind Vorzeigeobjekte südwestkonservativer kommunaler Politik. Nur, in einem Bereich sind haben sie ein echtes Problem: beim Platz.
Denn die Attraktivität dieser Städte bedeutet zugleich, dass viele Menschen dort wohnen wollen. Stuttgart-Feuerbach mag eine gute Adresse für die Hauptwerke von Bosch sein, aber wohnen möchte da genauswenig jemand wie in der Daimler-Metropole Stuttgart-Untertürkheim. Stattdessen zieht es die Mittelschicht, die den Belegschaftskern dieser Unternehmen ausmacht, in die Vororte, und viele der attraktivsten und verkehrstechnisch bestangeschlossenen finden sich im Remstal. Entsprechend sind die Mieten und Immobilienpreise: hoch. Wer versuchen will, in meinem Heimatort ein Haus zu kaufen oder zu bauen, wird noch nach Jahren emsiger Suche erfolglos sein, wie mir leidgeplagte Nachbarn immer wieder erzählen können. Und genau hier tritt die kognitive Dissonanz ein: fährt man nämlich zwischen den verschiedenen Städten (und oft sogar ihren Teilorten) herum, sieht man kleine Äcker, sofern das Auge reicht. Selbst die EU-Agrarpolitik erklärt nur schwerlich, wie sich diese kleinen Äcker für die sie in der x-ten Generation besitzenden Familien lohnen können, besonders unter den Bedingungen eines globalen Wettbewerbs. Gleichzeitig besteht offensichtlich eine enorme Nachfrage nach Baugrund in der Region. Warum findet die Nachfrage hier also kein Angebot an Baugrund? Die Antwort liegt, verblüffend für das Stammland von CDU und FDP, in viel zu viel Regulierung.
Es ist ein Phänomen der Lokalpolitik, dass wenn man nur in den Gremien und Institutionen tief genug hinabtaucht, man bald auf eine Gemengelage gut organisierter Partikularinteressen stößt, die mit einem repräsentativen Querschnitt der Gesellschaft in etwa so viel zu tun haben wie eine Villa am Tegernsee. Im Falle des Remstals sind das die alteingessenen Familien, denen die Äcker rund um die Gemeinden gehören. Sie sind in den Gemeinderäten, Bezirksräten und Landkreistagen gut vertreten. Das sind die Wahlen, bei denen die Wahlbeteiligung sehr deutlich unter 50% liegt. Und es sind diese Gremien, die darüber entscheiden, ob ein bestimmtes Gebiet zum Bauland erklärt wird – was es den Besitzern dann ermöglicht, es an Investoren zu verkaufen.
Aus dem Bauch heraus würde man vielleicht annehmen, dass diese Familien ein Interesse daran hätten, dass ihre unwirtschaftlichen Äcker zu Bauland erklärt werden, aber dem ist nicht so – sie sind diejenigen, die ein solches Ansinnen über Jahrzehnte blockieren können. Denn die stetig hohe Nachfrage treibt die Preise und ermöglicht es so, kleine Parzellen Stück für Stück über die Jahre verteilt als Bauland zu deklarieren – nie genug, um den Bedarf an Wohnraum wirklich decken zu können und stets auf das mittlere bis hohe Preissegment bedacht. So bleiben die Spitzensteuersatzzahler unter sich im beschaulichen Grünen, während in den Städten ganze Gegenden verkommen, weil einkommensarme Unterschichten sich dort zusammendrängen, die keine Repräsentation in den Gemeinderäten haben, für die saubere Spielplätze und genügend Kitas eine Priorität sind.
Und hier kommen wir zu der Dimension, wo die Frage der Bauregulierungen deutlich über bezahlbaren Wohnraum im Remstal hinausgeht und die Gefilde eines eng umrissenen sozialpolitischen Themas verlässt. Gentrifizierung und Ghettoifizierung sind zwei Seiten derselben Medaille. Die Sozialwissenschaft erkennt immer mehr, wie wichtig das Nachbarschaftsumfeld für die Entwicklung eines Menschen ist. Die Chancen, in einer Hartz-IV-Nachbarschaft selbst in Hartz-IV zu landen sind wesentlich höher als am eingangs erwähnten Tegernsee, und nicht nur aus statistischen Gründen. Vorbilder aus der Peer-Group spielen in der Entwicklung von Jugendlichen eine dominante Rolle, noch weit vor dem Einfluss der Eltern. Und er wird massiv durch den Wohnort beeinflusst.
Die Deregulierung der Äcker ist daher aus mehreren Gründen notwendig. Einer dieser Gründe ist schlichte Marktwirtschaft: der Schutz der Grundbesitzer durch kommunalpolitischen Regulierungen widerspricht dem Gedanken eines freien Spiels von Angebot und Nachfrage; effektiv werden Insider-Geschäfte durchgeführt. Das führt direkt zum nächsten Problem, einer ungestillten Nachfrage nach einem der wichtigsten Grundgüter, dem nach Wohnraum. Er steht auch der Arbeitsmigration innerhalb Deutschlands und Europas entgegen und reduziert das Arbeitskräfteangebot der örtlichen Unternehmen, was deren Produktivität schmälert und in Extremfällen sogar zu Outsourcing führen kann. Und zuletzt hat es für die am wenigsten repräsentierten Schichten verheerende Auswirkungen, die mit all den Nachteilen ökonomisch abgehänger Wohnviertel leben müssen. Es gibt keinen Grund, diese Nachteile zum Schutz einer eingesessenen Interessengruppe weiter so massiv zu schützen, wie das aktuell der Fall ist. Dereguliert die Äcker!
Ja, baut sie zu, die Äcker. Versiegelt den Rest der Republik. Weniger Tier- und Pflanzenarten sind leichter zu zählen. Glaubt nur fest an den Markt, der wird es schon richten!
Für Nichtschwaben: Die von Stefan kritisierte Mentalität (Nebenerwerbs-Landwirtschaft auch auf „ineffizienten“ Flächen und , Streuobstwiesen („Gütle“) sind wichtig für die „Schaffer“ (Arbeiter und Techniker) bei Bosch und Daimler. Ich kenne einen gutbezahlten GmbH-Geschäftsführer, der sein Obst aber immer noch selbst zur Verwertung bringt – und dem die Verbindung mit der Natur Freude macht. Das ist typisch für die Region.
Lokalhistoriker sehen darin die Ursache für den Aufstieg des einst bitterarmen Ländchens Württemberg zum wohlhabenden Industriestandort – weil es der Proletarisierung entgegen stand. Auch die Unternehmer waren dadurch näher an den Menschen als zum Beispiel im Ruhrpott.
Wenn sich das dann in die Gemeineräte übersetzt, nennt man das auch Demokratie. Nach meiner Erfahrung sitzen dort aber vor allem die Bauunternehmer, die bei über Stefans Vorschlag die Hände reiben. Ddas nennt man dann Lobbyismus.
Hmm, schwierig.
Ich kenne die Region nicht direkt. Aber bei Google Earth habe ich nicht den Eindruck, daß es in den bebauten Gebieten sehr viele noch nutzbare Lücken gibt. Und einfach nur die Bebauung weiter in die freie Landschaft vorschieben ist halt auch problematisch – sonst sieht es dort bald ähnlich aus wie in Stuttgart.
Ich glaube auch nicht unbedingt, daß die Besitzer dieser Lückenflächen politischen Einfluß ausüben, um ihren Besitz vor Bebauung zu schützen oder die Preise hochzutreiben. In der Regel wollen sie halt weiter Landwirtschaft etc. betreiben – aus privaten Gründen bzw. weil sie das zusätzliche Geld derzeit nicht brauchen. Baurecht heißt ja nicht Baupflicht, eine entsprechende Ausweisung als Bauland würde in solchen Fällen nicht dazu führen, daß dann auch gebaut wird.
Letztlich muß man sich vielleicht damit abfinden, daß eine Region irgendwann „voll“ ist. Und dann regelt sich über den Preis, wer noch dort wohnen kann, oder wer in etwas unattraktivere Regionen ausweichen muß.
Die Lösung kann eigentlich nicht sein, weite Landstriche Deutschlands fast komplett zu räumen (wie das derzeit Trend ist) und dafür die Umgebung von Stuttgart (oder München) komplett voll zu bauen.
Schau mal hier und sag mir dass da nicht noch Platz wäre:
http://www.maplandia.com/germany/baden-wurttemberg/stuttgart/rems-murr-kreis/bittenfeld/bittenfeld-google-earth.html
Wenn ich das richtig sehe, gibt es nur für einen kleinen Teil von Bittenfeld gültige Bebauungspläne:
http://www.waiblingen.de/de/Das-Rathaus/B%C3%BCrgerservice/B%C3%BCrgerservice-A-Z/B%C3%BCrgerservice?view=publish&item=service&id=1017
Und diese Bereiche sind (bis auf ganz vereinzelte Baulücken) komplett genutzt.
Einige Äcker im Stadtgebiet sehe ich z. B. im Bereich Schillerstraße, Am Lenbächle oder Hochberger Straße.
Das sind aber a) auch keine riesigen Flächen und b) stört da überhaupt kein Bebauungsplan, d.h. die Besitzer könnten jederzeit nach §34 loslegen. Was sie aber aus irgendwelchen privaten Gründen nicht wollen.
Ansonsten bleibt nur noch, den Ort im Außenbereich weiter wachsen zu lassen. Aber das ist halt ein ganz anderes Thema.
Mir gehts’s schon um den Außenbereich.
OK, Außenbereich ist natürlich eine grundsätzliche Sache.
Ich kenne da die BaWü-Rechtslage nicht.
Aber in vielen Bundesländern haben die kommunalen Mandatsträger mit ihren möglichen persönlichen Verflechtungen nicht das ausschlaggebende Wort – da zählt erst einmal die regionale Raumplanung mit ihrer Ausweisung von Siedlungsflächen und Einwohnerzahl-Zielen für die Gemeinden.
„Persönliche Verflechtungen“ gibt es zwischen allen Verwaltungs- und politischen Ebenen. Gerade für Baden-Württemberg fällt mir da eine Partei ein, die das über Jahrzehnte ganz hervorragend praktiziert hat und unter (derzeit) schwierigen Bedingungen noch immer tut. Genau für sowas sind Parteien doch da. 🙂
Ich bin auch kein Experte dafür. Meines Wissens nach allerdings ist der Gemeinderat ein entscheidendes Scharnier in dem Prozess. Und grün-rot im Land hat wenig an der CDU-Hegemonie in den Kommunen geändert. 🙂
@ CitizenK
Ich glaube, Du hast den Text falsch verstanden. Der von Dir angeführte GmbH-Geschäftsführer soll ja nicht *gezwungen* werden, seine Streuobstwiese als Bauland zu verkaufen. Er soll nur das Recht dazu haben, wie bei anderen Eigentumsformen auch. Bauordnungen und Flächennutzungspläne sind ja tatsächlich oft bloß ein getarntes Kartellinstrument der lokalen Grundbesitzer, übrigens nicht nur im Remstal.
Grundsätzlich hast Du natürlich recht damit, daß wir die Flächeneffizienz insgesamt steigern müssen. Höhere Bevölkerungsdichten in den Städten, höhere Erträge in der Landwirtschaft, Nutzung der freiwerdenden Flächen für Naturbesiedlung, das muß schon die Zielrichtung sein. Das freistehende Einfamilienhaus auf dem Land ist ökologisch gesehen sicher keine gute Idee.
Nutzung frei werdender Flächen ?
Wenn in Stuttgart der Hauptbahnhof in Ost West Richtung gedreht würde, und die Züge in einem Tunnel den Talkessel durchqueren würden, könnte man das alte Gleisfeld mit Wohnungen bebauen, dann müßten die armen Besserverdienenden nicht mehr aufs Land ziehen oder Altbauwohnungen im Westen oder Bad Cannstatt Gentrifizieren.
Ist aber politisch nicht erwünscht, da so etwas nur in Immobilienspekulation ausartet. Kann ihnen jeder Stuttgart 21 Gegner erklären, der aus seiner Halbhöhenlage herabgestiegen ist um für den alten Kopfbahnhof zu kämpfen.
Ja, ich nahm die Äcker hier auch eher als Pars pro Toto. Der Wohnungsbau ist deutlich überreguliert, weswegen an vielen Stellen deutlich zu wenig Wohnraum vorhanden ist. Die Möglichkeiten für Besitzer und Anwohner, irgendwelche Projekte zu verhindern – ob Bahnhof oder Flüchtlingsheim – sind ja legendär.
Nicht nur Flüchtlingsheime & Co. Oft ist gerade in wohlhabenden Wohngegenden Verdichtungsbebauung verboten, natürlich aus Gründen der ästhetischen Nachhaltigkeit. Daß man keine Wohnblöcke mit ungewohnten Bewohnern im Viertel haben möchte, hat damit natürlich nicht das Geringste zu tun. So schafft man sich mit Argumenten des Gemeinwohls eine herrliche Segregation. 🙂
Exakt, und auf diese Problematiken wollte ich in dem Artikel auch raus.
Ich weiß nicht, wie es bei euch in der Gegend ist, aber das sind meistens nicht die einzigen Gründe. Die, die genug verdienen, bekommen momentan günstig Kredite und können ihr Geld nicht mehr woanders hinbringen, wodurch der Hausmarkt teilweise total überhitzt ist.
Mein Ort ist sehr beliebt zum Wohnen. Bremen und Verden sind in der Nähe und die Autobahn ist nebenan, dazu ist der Ort groß genug, dass es Schulen und Läden gibt. Dadurch sind die Preise hier total in die Höhe geschossen. Außerdem liegt es schon in Niedersachsen. Allein in meinem Viertel gibt es drei Neubaugebiete an Stellen, an denen ich nie und nimmer ein Häuschen bauen würde, eins ist direkt an der Hauptstraße, das andere neben einer Bahnlinie. Ein paar Dörfer weiter siehts ganz anders aus, weil die Orte keine eigene Infrastruktur mehr haben und man nicht so einfach von A nach B kommt. Das sind diese typischen Orte, die irgendwann aussterben werden, weil sie einfach zu unpraktisch zum Wohnen sind. Das liegt auch häufig an fehlenden Investitionen in die Infrastruktur. Da fahren kaum Bus- und Bahnlinien hin und man muss mindestens eine halbe Stunde über irre schlechte Landstraßen tuckern, bis man an eine Autobahn kommt. Sähe das anders aus, wären diese Orte sicher auch beliebter.
Spielt mit Sicherheit auch eine Rolle, ja.
SZ hat auch was zum Thema. http://www.sueddeutsche.de/kultur/zukunft-deswohnens-auf-leben-und-tod-1.2654165