Von Sören Schmitz
Kaum ein Thema elektrisiert die Menschen in den deutschen Ballungszentren landauf, landab so stark wie die Frage nach bezahlbarem Wohnraum. Die Wohnungssuche in Köln, München, Stuttgart oder Hamburg war noch nie einfach. In den vergangenen drei Jahren hat sich die Lage auf dem Mietmarkt jedoch noch einmal deutlich zugespitzt.
Inzwischen müssen viele Menschen substanzielle Anteile ihres Einkommens für die Miete aufbringen. Die Folgen sind längst sichtbar: Familien, die mit vier oder fünf Personen in Zwei- oder Drei-Zimmer-Wohnungen leben müssen. Beschäftigte, die immer weitere Arbeitswege in Kauf nehmen. Einzelhändler und andere Unternehmen, die Neueröffnungen verschieben oder sogar ganz abblasen, weil sich potenzielle Mitarbeiter die Mieten im Radius eines zumutbaren Arbeitswegs nicht mehr leisten können.
Die Politik hat den Schuldigen längst ausgemacht.
„Der Mietmafia soll endlich das Handwerk gelegt werden“ oder „Keine Rendite mit der Miete“ postulieren Politiker der Linken gerne. Der Furor gegen vermeintlichen Mietwucher führt dazu, dass Vermieter zunehmend unter den Generalverdacht des Miethais geraten.
Eine solche Rhetorik mag auf große Wohnungskonzerne zielen. Sie verwischt aber die erheblichen Unterschiede zwischen börsennotierten Konzernen und dem privaten Eigentümer, der eine oder zwei Wohnungen vermietet.
Gleichzeitig überschlagen sich Internetportale mit Tipps und Tricks, wie Mieter ihre Miete senken, Nebenkosten anfechten oder Zahlungen mindern können.
Offenbar gefällt sich die Politik im Malen mit groben Pinseln. „Keine Rendite mit der Miete“ ist das linke Äquivalent zu „Die Deutschen sind faul“ auf der rechten Seite des politischen Spektrums. Das verbale Eindreschen auf die Arbeitsmoral der Bürger führt nicht automatisch zu mehr Anstrengungsbereitschaft – und beim Schimpfen auf Vermieter droht ein ähnlicher Effekt, nur möglicherweise mit weitaus gravierenderen Konsequenzen.
Dabei übersieht die politische Debatte einen entscheidenden Punkt: Zwei von drei deutschen Mietwohnungen gehören privaten Eigentümern. Noch ist statistisch kein Massenrückzug zu erkennen. Doch die Vermieter werden älter, junge Eigentümer rücken schwächer nach und ungewöhnlich viele denken über Verkäufe nach.
Während gleichzeitig immer weniger Wohnungen neu auf den Mietmarkt kommen, beginnt damit ein Generationenexperiment mit Deutschlands wichtigster Vermietergruppe.
Entscheidend ist nicht, wie viele Vermieter gehen – sondern wer ihre rund 16 Millionen Wohnungen übernimmt.
Ein erheblicher Teil des privaten Mietwohnungsvermögens wird in den kommenden Jahren übertragen, vererbt oder verkauft werden. Dabei gibt es im Wesentlichen drei Möglichkeiten: Die nächste Generation übernimmt die Vermietung. Die Immobilie geht an einen anderen privaten oder professionellen Vermieter. Oder die Erben verkaufen beziehungsweise nutzen die Immobilie selbst.
Und genau an dieser Stelle kommt ein weiteres Lieblingsprojekt der politischen Linken ins Spiel: die Erbschaftsteuer.
Mit dem Hinweis, geerbtes Vermögen sei schließlich „ohne eigene Leistung“ erworben, werden regelmäßig stärkere staatliche Zugriffe auf größere Vermögen gefordert. Bei Immobilien greift diese Betrachtung allerdings zu kurz.
Ein Mietshaus ist kein Wertpapierdepot oder ein Sparkonto. Es ist gebundenes, illiquides Vermögen. Ein Gebäude kann auf dem Papier einen hohen Marktwert besitzen und gleichzeitig nur einen vergleichsweise überschaubaren laufenden Ertrag erwirtschaften. Wird ein solches Objekt vererbt, kann deshalb eine erhebliche Steuerbelastung auf Vermögen treffen, dem beim Erben keineswegs entsprechend viel frei verfügbares Geld gegenübersteht.
Zwar kennt das Erbschaftsteuerrecht Freibeträge und Begünstigungen für vermietete Wohnimmobilien. Das grundsätzliche Problem bleibt dennoch bestehen: Steigt der steuerliche Wert einer Immobilie über Jahre deutlich stärker als ihr laufender Ertrag, kann der Generationenwechsel einen erheblichen Liquiditätsbedarf auslösen.
Ausgerechnet dann kann der Verkauf zur naheliegenden Lösung werden.
Hinzu kommt, dass alte Immobilien häufig einen Investitionsbedarf mitbringen, der von außen kaum sichtbar ist. Dächer, Leitungen, Fenster, Heizungen, Fassaden, Brandschutz oder energetische Modernisierung können in den kommenden Jahren Investitionen im sechsstelligen Bereich erforderlich machen. Steuerliche Bewertungsverfahren berücksichtigen zwar pauschalierte Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Ein tatsächlich vorhandener konkreter Sanierungsstau wird dadurch jedoch nicht Euro für Euro abgebildet.
Der Erbe bekommt also nicht einfach „ein Haus im Wert von zwei Millionen Euro“. Er übernimmt ein Mietobjekt mit Einnahmen, Verwaltungsaufwand, gesetzlichen Pflichten und womöglich mehreren hunderttausend Euro künftigem Investitionsbedarf.
Und dieser Aufwand wird weiter wachsen:
Ob Denkmalschutz, Brandschutz, Energieverbrauch, Transparenzpflichten bei Nebenkostenabrechnungen oder Baurecht: Die Regulierung von Immobilien ist über Jahrzehnte immer umfangreicher und komplexer geworden. Vieles davon verfolgt zweifellos sinnvolle Ziele. Doch aus gut gemeint wurde eben nicht immer gut gemacht.
Für einen professionellen Wohnungsanbieter ist diese zunehmende Komplexität beherrschbar. Er beschäftigt Juristen, Hausverwalter, Energieexperten und eigene technische Abteilungen. Er verhandelt Rahmenverträge mit Handwerkern, kauft Materialien in großen Mengen, standardisiert Sanierungen und verteilt Ausfall- und Investitionsrisiken auf Tausende Wohnungen.
Der private Eigentümer mit einer oder zwei Wohnungen kann das alles nicht.
Genau darin liegt ein politisches Paradox, über das kaum gesprochen wird: Je komplizierter, kapitalintensiver und juristisch anspruchsvoller Vermietung wird, desto größer wird der strukturelle Vorteil großer professioneller Wohnungsgesellschaften gegenüber privaten Kleinvermietern.
Eine Regulierung, die vermeintlich die Macht großer Immobilienunternehmen begrenzen soll, könnte deshalb langfristig unbeabsichtigt dazu beitragen, dass immer mehr Wohnungen gerade bei diesen Unternehmen landen.
Mieterschutz produziert Gewinner – insbesondere bereits versorgte Bestandsmieter. Seine potenziellen Nebenwirkungen treffen dagegen überproportional Wohnungssuchende und zukünftige Mieter.
Warum also eine unsichtbare Revolution?
Wenn es schlecht läuft, wird das Zusammenspiel aus Regulierung, steigenden Investitionsanforderungen, Generationenwechsel und Besteuerung dazu führen, dass ein wachsender Teil des Immobilienvermögens bei professionellen Investoren und großen Wohnungsgesellschaften landet.
Diese können genau jene Skaleneffekte realisieren, die Vermietung trotz wachsender Komplexität wirtschaftlich machen. Der Kleinvermieter hingegen schaut zunehmend in die Röhre.
Ob eine solche Verschiebung im gesamtgesellschaftlichen Interesse ist, darf mit einem großen Fragezeichen versehen werden.
Denn private Vermieter verfolgen häufig eine andere Logik als große Wohnungsunternehmen. Wer nur wenige Wohnungen besitzt, hat meist wenig Interesse an ständig wechselnden Mietern, Leerstand oder permanenter Neuvermietung. Stabile, langfristige Mietverhältnisse reduzieren Aufwand und Risiko. Der private Vermieter kennt häufig Haus und Mieter persönlich und kann bei Problemen pragmatisch reagieren, ohne zuerst Prozesse, Servicecenter und interne Zuständigkeiten durchlaufen zu müssen.
Wenn private Kleinvermieter aufgrund steigender Komplexität, hoher Investitionen und eines schwierigen Generationenwechsels zunehmend verkaufen, verschwinden die Wohnungen nicht zwangsläufig. Aber sie wechseln möglicherweise dauerhaft die Eigentümerstruktur.
Aus Millionen kleiner Eigentümer könnten schrittweise immer größere institutionelle Bestände werden.
Irgendwann würde man feststellen, dass diejenigen, gegen die heute besonders laut polemisiert wird – große Wohnungsgesellschaften und professionelle Investoren –, ausgerechnet von den politischen Rahmenbedingungen profitiert haben könnten, die sie eigentlich zurückdrängen sollten.
Private Vermieter als wesentliche Marktakteure zu erhalten, ist deshalb nicht nur Vermieterinteresse.
Es ist auch Mieterinteresse.
Bleibt zu hoffen, dass die staatlichen Akteure das verstehen – und privaten Vermietern nicht erst dann wirksam beistehen, wenn die unsichtbare Revolution längst stattgefunden hat.
