Von Sören Schmitz
Kaum ein Thema elektrisiert die Menschen in den deutschen Ballungszentren landauf, landab so stark wie die Frage nach bezahlbarem Wohnraum. Die Wohnungssuche in Köln, München, Stuttgart oder Hamburg war noch nie einfach. In den vergangenen drei Jahren hat sich die Lage auf dem Mietmarkt jedoch noch einmal deutlich zugespitzt.
Inzwischen müssen viele Menschen substanzielle Anteile ihres Einkommens für die Miete aufbringen. Die Folgen sind längst sichtbar: Familien, die mit vier oder fünf Personen in Zwei- oder Drei-Zimmer-Wohnungen leben müssen. Beschäftigte, die immer weitere Arbeitswege in Kauf nehmen. Einzelhändler und andere Unternehmen, die Neueröffnungen verschieben oder sogar ganz abblasen, weil sich potenzielle Mitarbeiter die Mieten im Radius eines zumutbaren Arbeitswegs nicht mehr leisten können.
Die Politik hat den Schuldigen längst ausgemacht.
„Der Mietmafia soll endlich das Handwerk gelegt werden“ oder „Keine Rendite mit der Miete“ postulieren Politiker der Linken gerne. Der Furor gegen vermeintlichen Mietwucher führt dazu, dass Vermieter zunehmend unter den Generalverdacht des Miethais geraten.
Eine solche Rhetorik mag auf große Wohnungskonzerne zielen. Sie verwischt aber die erheblichen Unterschiede zwischen börsennotierten Konzernen und dem privaten Eigentümer, der eine oder zwei Wohnungen vermietet.
Gleichzeitig überschlagen sich Internetportale mit Tipps und Tricks, wie Mieter ihre Miete senken, Nebenkosten anfechten oder Zahlungen mindern können.
Offenbar gefällt sich die Politik im Malen mit groben Pinseln. „Keine Rendite mit der Miete“ ist das linke Äquivalent zu „Die Deutschen sind faul“ auf der rechten Seite des politischen Spektrums. Das verbale Eindreschen auf die Arbeitsmoral der Bürger führt nicht automatisch zu mehr Anstrengungsbereitschaft – und beim Schimpfen auf Vermieter droht ein ähnlicher Effekt, nur möglicherweise mit weitaus gravierenderen Konsequenzen.
Dabei übersieht die politische Debatte einen entscheidenden Punkt: Zwei von drei deutschen Mietwohnungen gehören privaten Eigentümern. Noch ist statistisch kein Massenrückzug zu erkennen. Doch die Vermieter werden älter, junge Eigentümer rücken schwächer nach und ungewöhnlich viele denken über Verkäufe nach.
Während gleichzeitig immer weniger Wohnungen neu auf den Mietmarkt kommen, beginnt damit ein Generationenexperiment mit Deutschlands wichtigster Vermietergruppe.
Entscheidend ist nicht, wie viele Vermieter gehen – sondern wer ihre rund 16 Millionen Wohnungen übernimmt.
Ein erheblicher Teil des privaten Mietwohnungsvermögens wird in den kommenden Jahren übertragen, vererbt oder verkauft werden. Dabei gibt es im Wesentlichen drei Möglichkeiten: Die nächste Generation übernimmt die Vermietung. Die Immobilie geht an einen anderen privaten oder professionellen Vermieter. Oder die Erben verkaufen beziehungsweise nutzen die Immobilie selbst.
Und genau an dieser Stelle kommt ein weiteres Lieblingsprojekt der politischen Linken ins Spiel: die Erbschaftsteuer.
Mit dem Hinweis, geerbtes Vermögen sei schließlich „ohne eigene Leistung“ erworben, werden regelmäßig stärkere staatliche Zugriffe auf größere Vermögen gefordert. Bei Immobilien greift diese Betrachtung allerdings zu kurz.
Ein Mietshaus ist kein Wertpapierdepot oder ein Sparkonto. Es ist gebundenes, illiquides Vermögen. Ein Gebäude kann auf dem Papier einen hohen Marktwert besitzen und gleichzeitig nur einen vergleichsweise überschaubaren laufenden Ertrag erwirtschaften. Wird ein solches Objekt vererbt, kann deshalb eine erhebliche Steuerbelastung auf Vermögen treffen, dem beim Erben keineswegs entsprechend viel frei verfügbares Geld gegenübersteht.
Zwar kennt das Erbschaftsteuerrecht Freibeträge und Begünstigungen für vermietete Wohnimmobilien. Das grundsätzliche Problem bleibt dennoch bestehen: Steigt der steuerliche Wert einer Immobilie über Jahre deutlich stärker als ihr laufender Ertrag, kann der Generationenwechsel einen erheblichen Liquiditätsbedarf auslösen.
Ausgerechnet dann kann der Verkauf zur naheliegenden Lösung werden.
Hinzu kommt, dass alte Immobilien häufig einen Investitionsbedarf mitbringen, der von außen kaum sichtbar ist. Dächer, Leitungen, Fenster, Heizungen, Fassaden, Brandschutz oder energetische Modernisierung können in den kommenden Jahren Investitionen im sechsstelligen Bereich erforderlich machen. Steuerliche Bewertungsverfahren berücksichtigen zwar pauschalierte Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Ein tatsächlich vorhandener konkreter Sanierungsstau wird dadurch jedoch nicht Euro für Euro abgebildet.
Der Erbe bekommt also nicht einfach „ein Haus im Wert von zwei Millionen Euro“. Er übernimmt ein Mietobjekt mit Einnahmen, Verwaltungsaufwand, gesetzlichen Pflichten und womöglich mehreren hunderttausend Euro künftigem Investitionsbedarf.
Und dieser Aufwand wird weiter wachsen:
Ob Denkmalschutz, Brandschutz, Energieverbrauch, Transparenzpflichten bei Nebenkostenabrechnungen oder Baurecht: Die Regulierung von Immobilien ist über Jahrzehnte immer umfangreicher und komplexer geworden. Vieles davon verfolgt zweifellos sinnvolle Ziele. Doch aus gut gemeint wurde eben nicht immer gut gemacht.
Für einen professionellen Wohnungsanbieter ist diese zunehmende Komplexität beherrschbar. Er beschäftigt Juristen, Hausverwalter, Energieexperten und eigene technische Abteilungen. Er verhandelt Rahmenverträge mit Handwerkern, kauft Materialien in großen Mengen, standardisiert Sanierungen und verteilt Ausfall- und Investitionsrisiken auf Tausende Wohnungen.
Der private Eigentümer mit einer oder zwei Wohnungen kann das alles nicht.
Genau darin liegt ein politisches Paradox, über das kaum gesprochen wird: Je komplizierter, kapitalintensiver und juristisch anspruchsvoller Vermietung wird, desto größer wird der strukturelle Vorteil großer professioneller Wohnungsgesellschaften gegenüber privaten Kleinvermietern.
Eine Regulierung, die vermeintlich die Macht großer Immobilienunternehmen begrenzen soll, könnte deshalb langfristig unbeabsichtigt dazu beitragen, dass immer mehr Wohnungen gerade bei diesen Unternehmen landen.
Mieterschutz produziert Gewinner – insbesondere bereits versorgte Bestandsmieter. Seine potenziellen Nebenwirkungen treffen dagegen überproportional Wohnungssuchende und zukünftige Mieter.
Warum also eine unsichtbare Revolution?
Wenn es schlecht läuft, wird das Zusammenspiel aus Regulierung, steigenden Investitionsanforderungen, Generationenwechsel und Besteuerung dazu führen, dass ein wachsender Teil des Immobilienvermögens bei professionellen Investoren und großen Wohnungsgesellschaften landet.
Diese können genau jene Skaleneffekte realisieren, die Vermietung trotz wachsender Komplexität wirtschaftlich machen. Der Kleinvermieter hingegen schaut zunehmend in die Röhre.
Ob eine solche Verschiebung im gesamtgesellschaftlichen Interesse ist, darf mit einem großen Fragezeichen versehen werden.
Denn private Vermieter verfolgen häufig eine andere Logik als große Wohnungsunternehmen. Wer nur wenige Wohnungen besitzt, hat meist wenig Interesse an ständig wechselnden Mietern, Leerstand oder permanenter Neuvermietung. Stabile, langfristige Mietverhältnisse reduzieren Aufwand und Risiko. Der private Vermieter kennt häufig Haus und Mieter persönlich und kann bei Problemen pragmatisch reagieren, ohne zuerst Prozesse, Servicecenter und interne Zuständigkeiten durchlaufen zu müssen.
Wenn private Kleinvermieter aufgrund steigender Komplexität, hoher Investitionen und eines schwierigen Generationenwechsels zunehmend verkaufen, verschwinden die Wohnungen nicht zwangsläufig. Aber sie wechseln möglicherweise dauerhaft die Eigentümerstruktur.
Aus Millionen kleiner Eigentümer könnten schrittweise immer größere institutionelle Bestände werden.
Irgendwann würde man feststellen, dass diejenigen, gegen die heute besonders laut polemisiert wird – große Wohnungsgesellschaften und professionelle Investoren –, ausgerechnet von den politischen Rahmenbedingungen profitiert haben könnten, die sie eigentlich zurückdrängen sollten.
Private Vermieter als wesentliche Marktakteure zu erhalten, ist deshalb nicht nur Vermieterinteresse.
Es ist auch Mieterinteresse.
Bleibt zu hoffen, dass die staatlichen Akteure das verstehen – und privaten Vermietern nicht erst dann wirksam beistehen, wenn die unsichtbare Revolution längst stattgefunden hat.
Erstmal vielen Dank für den Artikel. Sie haben sich viel Arbeit gemacht und gut aufgebaut. Kompliment.
Ich habe auch einen Artikel in der Pipeline, der sich mit der tatsächlichen Politik beschäftigt. Schönes Etikett, schlimme Auswirkungen. Erstmal zurückgezogen, Ihr Artikel hat Vorrang.
Zum Eigentlichen: Ihre Hoffnung wird mit Sicherheit enttäuscht. Deutschland wird bereits seit Jahrzehnten von Populisten regiert. Niemand möchte sich mehr mit den längerfristigen Auswirkungen von Politik beschäftigten. Es wird gegen jeden gehetzt, der noch etwas besitzt. Aus den Gründen, die Sie ausführlich benennen, hatte ich nie Interesse, Kapital in Mietimmobilien zu bilden.
Zum Thema Erbschaftsteuer: Sie werden sehen, auch hier wird wieder das Argument kommen, dass eine solche Steuer ja auf lange Sicht gesteckt werden kann. Was das bedeutet, wird ignoriert. Es bedeutet nichts anderes als eine zusätzliche Einkommensteuer für die Dauer von einem Jahrzehnt und mehr. Das wäre erträglich, wären die Steuersätze maßvoll und die Erträge auf Immobilien hoch. Nur trifft beides nicht zu. Eine zusätzliche Einkommensteuer auf ohnehin schmale Erträge bei hohem persönlichen Einsatz – das ist eine Gleichung, die meist nicht aufgeht. Dann ist es besser, sie gar nicht erst auf das mathematische Experiment einzulassen.
Danke!
Ich habe in der Vorbereitung etwas recherchiert. Alle Parteien, selbst bei der Linken haben inzwischen das Problem zumindest auf Fachebene erkannt. Inwieweit sich das aber in konkrete Politik niederschlagen wird, da bin ich vorsichtig optimistisch. Gerade beim Thema Bauregulierung sehe ich gute Chancen, dass etwas zurückgenommen wird. Länder und Kommunen können die notwendigen Investitionen für ihre eigenen Liegenschaften kaum stemmen und es wäre ein Hebel um in Zeiten klammer Kassen Handlungsspielräume zu gewinnen.
@ Sören Schmitz 30. August 2026, 22:17
Alle Parteien, selbst bei der Linken haben inzwischen das Problem zumindest auf Fachebene erkannt. Inwieweit sich das aber in konkrete Politik niederschlagen wird, da bin ich vorsichtig optimistisch.
Ich nicht, leider.
Gerade beim Thema Bauregulierung sehe ich gute Chancen, dass etwas zurückgenommen wird.
Zu wenig, zu langsam, und eine alte Regelung muss durch eine neue ersetzt werden, die wieder ihren sozialistischen Weg (= durch die Instanzen) gehen muss. Und dann entscheidet meiner Erfahrung nach nicht der technische Sachverstand, sondern der politische Kompromiss.
In den 50er bis in die 80ern diente der Erwerb von nicht-selbstgenutzten Immobilien als Option der Alterssicherung. Die drei mir bekannten umfangreichen ererbten grossen Bestände von Mietwohnungen stammen letztlich aus einem erfolgreichen Handwerksbetrieb, einer Metzgerei und einem Fachhandel für Baubedarf. 1 x Köln Innenstadt, 2x Köln Ehrenfeld, das westlich unmittelbar an Innenstadt angrenzt und sich vom Arbeiterviertel (ab 1870er) zum „Türken“viertel (ab 1970er) zu einem guten Beispiel für Gentrifizierung (ab 1990er) entwickelt hat. Aus diesen grossen Beständen wird nur wenig verkauft und nur die Wohnungen in problematischen Lagen. Für die guten Lagen profitieren diese Erben grosser Bestände von Skalenerträgen. Die Erben von kleinen Beständen verkaufen eher, weil sie sich die mit der Vermietung verbundene Arbeit sparen wollen.
Den Erben der grossen Bestände tut die Erbschaftssteuer nicht sonderlich weh. Die Schenkungen begannen in einem Fall über 30 Jahre vor dem Tod. Die kleinen Bestände überschreiten die Freibetragssätze oft nicht oder sehr geringfügig. Oft gabs ja in meiner Generation 2 oder 3 Geschwister.
Angesichts der eher steigenden Anforderungen an den Staat durch demographischen Wandel, schlechtere Terms of Trade für die deutsche Exportwirtschaft und mehr Investitionen in die Sicherheit müsste man die Erbschaftssteuer wohl durch eine noch stärkere Belastung des Produktionsfaktors Arbeit ersetzen.
Haben große Wohnungsgesellschaften und professionelle Investoren Interesse an millionenfachem Streubesitz?
@ CitizenK 31. August 2026, 13:06
Haben große Wohnungsgesellschaften und professionelle Investoren Interesse an millionenfachem Streubesitz?
Mal wieder eine Frage, die einem eine Ja-/Nein-Antwort in den Mund legen möchte und damit in eine falsche Richtung zielt.
Wohnungsgesellschaften und professionelle Investoren sind schon mal zwei verschiedene Paar Schuhe. Aber für beide lässt sich festhalten, dass ihr Hauptaugenmerk auf dem Ertrag, auf der Rendite liegt.
Professionelle Investoren investieren dort, wo ihr Geld die höchste Rendite abwirft, und nach meinen bisherigen (für eine kompetente Antwort nicht unbedingt ausreichende) Erfahrung überlassen sie die Management-Arbeit dem jeweiligen Management; sie wollen am Ende des Jahres ihren möglichst hohen Anteil.
Wohnungsbaugesellschaften dagegen leisten die Management-Arbeit selbst, aber auch hier zählt, was am Ende des Jahres auf der Haben-Seite steht. Eine Wohnung zu vermieten bringt Mieteinnahmen; viele Wohnungen bringen dementsprechend viele Mieteinnahmen. Hier ist der Punkt für eine hohe Gewinnmarge eher, die Verwaltungs- und Modernisierungskosten niedrig zu halten.
Ich pflichte Erwin bei: Wieder eine sehr seltsame Frage. Ist Tesla im Interesse von BMW? Ist der Laden um die Ecke im Interesse von Aldi? Ist das Pharma-Start-up im Interesse von Merck? Ist der Bewerber auf eine Stelle interessiert an Mitbewerbern? Freut sich die AfD über das BSW?
Auf all diese Fragen lautet die Antwort: Nein! Es wäre eine revolutionäre Entdeckung, würden sich Menschen über Konkurrenten freuen? Es ist der Sinn von Wettbewerb, dass Unternehmen sich nicht kooperatistisch verhalten, sondern in Konkurrenz zueinander positionieren. Das ermöglicht Nachfragen Auswahl.
Gut strukturierte Märkte bieten unterschiedliche Strukturen von Anbietern. Wir haben in Deutschland viele regionale und lokale Unternehmen, die großen Anbietern erbitterte Konkurrenz machen. In den meisten Märkten, in denen ich gearbeitet habe, gab es solche Strukturen. Und es ist so, dass die regionalen Anbieter trotz höherer Kundenbindung die großen Konzerne nicht verdrängen können und die Großen nicht die regionalen Platzhirsche. Und das ist gut so.
Das war Lektion 85 über die Marktwirtschaft.
Die Sorge des Autors ist die Verschiebung in der Eigentümerstruktur, und die kann ich nicht sehen. Verwalter und Hausmeister, die sich um eine Vielzahl verstreuter Wohnungen kümmern müssen. Die zudem noch mit völlig unterschiedlichen Heizungs- und sonstigen Einrichtungen ausgestattet sind. Nicht zufällig haben sie sich Eisenbahner- und städtische Wohnanlagen mit Hunderten Wohnungen genommen.
@ CitizenK 31. August 2026, 19:16
Die Sorge des Autors ist die Verschiebung in der Eigentümerstruktur, und die kann ich nicht sehen.
Ich sehe die sehr deutlich. Überleg, wo die Babyboomer wohnen, wann sie altersbedingt ins Heim müssen, und wo und wie die Jugend wohnen will. Da klaffen riesige Lücken.
Wie das genau ausgeht, lässt sich nciht sagen, aber dass es in den nächsten 20 Jahren dramatische Verschiebungen geben wird, sieht Sören meiner Meinung nach zu recht.
@ Sören Schmitz
Die Politik hat den Schuldigen längst ausgemacht.
Sie hat sich bestenfalls einen „Schwarzen Peter“ ausgesucht; der Schuldige ist sie selbst.
„Eine solche Rhetorik … verwischt aber die erheblichen Unterschiede zwischen börsennotierten Konzernen und dem privaten Eigentümer, der eine oder zwei Wohnungen vermietet.“
Leider wahr. Richtet Schaden an.
Gleichzeitig überschlagen sich Internetportale mit Tipps und Tricks, wie Mieter ihre Miete senken, Nebenkosten anfechten oder Zahlungen mindern können.
Ja. Das trifft leider in der Regel die privaten Vermieter, die sich deutlich weniger gut wehren können als Großkonzerne.
„Keine Rendite mit der Miete“ ist das linke Äquivalent zu „Die Deutschen sind faul“ auf der rechten Seite des politischen Spektrums. Das verbale Eindreschen auf die Arbeitsmoral der Bürger führt nicht automatisch zu mehr Anstrengungsbereitschaft –
Nur beiläufig: „Die Deutschen sind faul“ sagt niemand. „Die Deutschen arbeiten zu wenig“ ist leider Fakt – im Vergleich zu unseren Wettbewerbern, aber auch in Relation zu dem Lebensstandard, den das Gros der Bevölkerung vom Staat erwartet.
Zwei von drei deutschen Mietwohnungen gehören privaten Eigentümern. Noch ist statistisch kein Massenrückzug zu erkennen. Doch die Vermieter werden älter, junge Eigentümer rücken schwächer nach und ungewöhnlich viele denken über Verkäufe nach.
Richtig erkannt. Das Problem in Deutschland ist nicht „fehlender Wohnraum“, sondern „falscher Wohnraum“. Nach Wohnungen und Häusern, erst recht nach Quadratmetern gibt es genug Wohnraum. Aber wo zum Beispiel meine Frau und ich in einem Haus mit knapp 200 m² auf dem Land wohnen, suchen unsere Töchter kleine bezahlbare Wohnungen in der Stadt.
Du hast Recht, dass mit dem Älterwerden / Wegsterben von uns Boomern Wohnraum auf den Markt kommt, für den sich aber nur wenige interessieren. Das, was benötigt wird (kleine günstige Wohnungen in der Stadt) ist allerdings nicht verfügbar.
Entscheidend ist nicht, wie viele Vermieter gehen – sondern wer ihre rund 16 Millionen Wohnungen übernimmt.
… und Häuser – ja, genau das.
Hinzu kommt, dass alte Immobilien häufig einen Investitionsbedarf mitbringen, der von außen kaum sichtbar ist. Dächer, Leitungen, Fenster, Heizungen, Fassaden, Brandschutz oder energetische Modernisierung können in den kommenden Jahren Investitionen im sechsstelligen Bereich erforderlich machen. Steuerliche Bewertungsverfahren berücksichtigen zwar pauschalierte Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Ein tatsächlich vorhandener konkreter Sanierungsstau wird dadurch jedoch nicht Euro für Euro abgebildet.
Der Erbe bekommt also nicht einfach „ein Haus im Wert von zwei Millionen Euro“. Er übernimmt ein Mietobjekt mit Einnahmen, Verwaltungsaufwand, gesetzlichen Pflichten und womöglich mehreren hunderttausend Euro künftigem Investitionsbedarf.
Ich unterschreibe jedes Wort. Der Blick der „Habenichtse“ auf die „Habenden“ ist oft verzerrt. Gilt nicht für jeden Fall, aber für genug Situationen, dass diese „eine Steuerlösung für alle“ (erst recht, wenn sie sich stärker am Finanzbedarf des Staates als an den Realitäten orientiert) nicht funktionieren kann.
Ob Denkmalschutz, Brandschutz, Energieverbrauch, Transparenzpflichten bei Nebenkostenabrechnungen oder Baurecht: Die Regulierung von Immobilien ist über Jahrzehnte immer umfangreicher und komplexer geworden. Vieles davon verfolgt zweifellos sinnvolle Ziele. Doch aus gut gemeint wurde eben nicht immer gut gemacht.
Nicht ganz vollständig, die Auflistung, aber ja . In Summe zuviel des Guten.
Genau darin liegt ein politisches Paradox, über das kaum gesprochen wird: Je komplizierter, kapitalintensiver und juristisch anspruchsvoller Vermietung wird, desto größer wird der strukturelle Vorteil großer professioneller Wohnungsgesellschaften gegenüber privaten Kleinvermietern.
Mein Eindruck ist, dass ein Großteil der Politik, die in Berlin gemacht und entschieden wird, sich an dem orientiert, was die Politiker in Berlin in ihrem Umfeld erleben. Da sind eben in Berlin die Großkonzerne dominierend, und die Gefahr besteht, beim „Kampf gegen diese Ungerechtigkeit“ das Kind mit dem Bade auszuschütten, ist groß.
Eine Regulierung, die vermeintlich die Macht großer Immobilienunternehmen begrenzen soll, könnte deshalb langfristig unbeabsichtigt dazu beitragen, dass immer mehr Wohnungen gerade bei diesen Unternehmen landen.
Mieterschutz produziert Gewinner – insbesondere bereits versorgte Bestandsmieter. Seine potenziellen Nebenwirkungen treffen dagegen überproportional Wohnungssuchende und zukünftige Mieter.
Du hast Dir wirklich viele Gedanken gemacht. Ich arbeite in der Bauindustrie, meine Frau ist eine kleine Maklerin, die sich in erster Linie genau um diese älteren Leute kümmert, die nicht mehr daheim wohnen können und ihre Bleibe aufgeben müssen. Sie erzählt mir immer wieder von solchen Situationen, dass etwa ein älteres Ehepaar ein Haus unter Preis verkauft hat, weil der Stress mit dem Mieter sie zerrüttete. Sie hat da einige harte Beispiele. (bei einem musste ich immer mitgehen, wenn sie Post brachte, damit der nicht handgreiflich wurde).
Private Vermieter als wesentliche Marktakteure zu erhalten, ist deshalb nicht nur Vermieterinteresse. Es ist auch Mieterinteresse.
Die Theorie versteht jeder, aber wenn man durch Tricks 25% Miete einsparen kann, greift der Eigennutz. Und die Rechtsprechung ist so einseitig wie die Linkspartei: Wer Immobilien hat, ist „reich“, und alle Mieter sind arme brave Schlucker.
Nur beiläufig: „Die Deutschen sind faul“ sagt niemand. „Die Deutschen arbeiten zu wenig“ ist leider Fakt – im Vergleich zu unseren Wettbewerbern, aber auch in Relation zu dem Lebensstandard, den das Gros der Bevölkerung vom Staat erwartet.
Ja, ich habe etwas paraphrasiert – aber mit groben Strichen ist es das, was der Bundeskanzler ggf. auch so unglücklich formuliert haben, dass es bei mir angekommen ist. Ob das wirklich der Fall ist, dazu werde ich auch noch einen Artikel schreiben. Wir aber noch ein paar Tage dauern…
Die Theorie versteht jeder, aber wenn man durch Tricks 25% Miete einsparen kann, greift der Eigennutz. Und die Rechtsprechung ist so einseitig wie die Linkspartei: Wer Immobilien hat, ist „reich“, und alle Mieter sind arme brave Schlucker.
Ich denke es kommt immer drauf an. Wenn die Miete ohnehin eher fair ist, dann haben Mieter auch keinen Anlass sich mit ihrem Vermieter anzulegen (Ausnahmen bestätigen die Regel) – da teilweise aber schon über 40 % des Einkommens für die Miete drauf geht, steigt natürlich die Versuchung. Und nicht zuletzt ist der Staat Mitverursacher: Die Grundsteuerreform hat im wesentlichen auch die Mieter getroffen .Ich kenne Fälle wo das teilweise die Nebenkosten um fast 20 % erhöht hat.
Noch kann die Grundsteuer vollständig auf Mieter umgelegt werden. Doch SPD, Linke und Mieterverbände diskutieren seit Jahren Einschränkungen bis hin zur vollständigen Abschaffung der Umlagefähigkeit. Im aktuellen Koalitionsvertrag von Union und SPD findet sich eine solche Regelung zwar nicht. Politisch verschwunden ist die Idee jedoch keineswegs. Sollte sie später umgesetzt werden, würde aus einer bisher durchlaufenden Betriebskostenposition eine zusätzliche Kostenposition des Vermieters und weitere Anreize zu verkaufen.
Was ist ein „fairer Preis“? Das ist ein Begriff aus der Moraltheorie, nicht der Markttheorie. In der Marktwirtschaft ist ein fairer Preis, zu dem Anbieter genügend Kunden und Kunden genügend Angebot finden. Dort befindet sich der Markt im Gleichgewicht. Anbieter haben dort keine Möglichkeit den Preis zu erhöhen, weil dann Kunden abspringen und Umsatz wie Ertrag sinken und Kunden haben keine Möglichkeit den Preis zu drücken, weil sie dann weniger Angebot haben.
Soweit das mikroökonomische Seminar. 🙂 Die Politik verändert die Relationen. Auf dem Wohnungsmarkt findet zwar jeder Wohnungsanbieter Mieter, aber nicht alle mietwilligen und zahlungskräftigen Menschen finden eine Wohnung. Der Preis ist nicht im Gleichgewicht. Die Politik versucht den Preis mit gesetzgeberischen Maßnahmen zu drücken, aber das kann nach der Logik nur dazu führen, dass es noch weniger Angebot gibt.
Die selben negativen Effekte staatlicher Eingriffe sehen wir im Gesundheits- und Arbeitsmarkt, im Energiesektor und noch einigen anderen.
Ich verstehe nicht, warum Sie das wie zugeben viele andere triggert, wenn der Bundeskanzler (angeblich) behauptet, „wir“ würden zu wenig arbeiten oder wären faul.
Ich bin nicht „wir“. Ich bin ich. Meine Wertigkeit lasse ich nicht von anderen bestimmen, schon gar nicht von Menschen, die mich gar nicht kennen. Weder kann ein Bundeskanzler 80 Millionen Bürger persönlich kennen und darüber eine Einschätzung abgeben, noch kann ein Konzernchef jeden seiner über 1000 Mitarbeiter persönlich kennen und einschätzen.
Deswegen können solche Bewertungen, die viele irrigerweise als persönliche (!) Werturteile über sich selbst empfinden, niemals so gemeint sein. Solche Aussagen stützen sich auf objektive Fakten wie Statistiken und Studien und genau so sind sie auch zu lesen. Wie wäre denn die richtige Formulierung auf den Fakt, dass die Deutschen im internationalen Vergleich die wenigsten Arbeitsstunden pro Kopf erbringen? Schwer, sie anders als der Bundeskanzler zu formulieren, oder nicht? Oder sollte ein Regierungschef sich lieber nicht mit objektiven Fakten aufhalten und seine Politik „mit dem Bauchgefühl“ begründen?
Ich finde weder die Parteien, die das tun, kompetent noch eine derartige Politik zielführend.
@ Soeren Schmitz 1. September 2026, 17:30
Ich denke, es kommt immer drauf an.
Das ist schon mal ein guter Ansatz. Wir kennen Arschloch-Mieter und Arschloch-Vermieter, und die ganz „normalen“, „guten“.
Wenn die Miete ohnehin eher fair ist, … … da teilweise aber schon über 40 % des Einkommens für die Miete drauf geht, steigt natürlich die Versuchung.
Auch hier die Frage: Ist es mein Problem, wenn ein anderer nicht genug Geld hat, um sich das zu leisten, was er zu braucht, zu brauchen glaubt oder einfach nur haben will? Als Vermieter ist mein „Vermarktungsobjekt“ eine Wohnung oder ein Haus. Als Autoverkäufer wäre es ein Auto. Als Restaurantbesitzer wäre es ein Abendessen. Als Reiseveranstalter wäre es eine Urlaubsreise. Als Lebensmitteldiscounter wären es Lebensmittel etc. Wo kann ich hingehen und verlangen, dass der andere seinen Preis senkt, weil ich sein Angebot wahrnehmen möchte, es mir aber nicht leisten kann?
Noch kann die Grundsteuer vollständig auf Mieter umgelegt werden. Doch SPD, Linke und Mieterverbände diskutieren seit Jahren Einschränkungen bis hin zur vollständigen Abschaffung der Umlagefähigkeit.
Wenn ich in meinem eigenen Haus wohne, habe ich einen ganzen Rattenschwanz von kosten über den eigentlichen Kaufpreis hinaus; Grundsteuer ist nur eine davon, es gibt auch die verbrauchsbedingten Nebenkosten für Heizung, Strom, Wasser und Abwasser, irgendwelche Anliegergebühren (unsere Kommune hat beispielsweise unsere Straße neu gemacht, weil Abwasser bei Starkregen nicht richtig ablief, und hat die Anwohner dafür zahlen lassen), Versicherungen (teilweise verpflichtend, teilweise freiwillig). Ich muss die Einfahrt freihalten und bei Bedarf Schnee schippen, Garten pflegen etc.
Wenn nun jemand in meinem Haus wohnt und es so nutzt wie ich, warum soll ich dann einen Teil seiner Kosten übernehmen? Die verquere Logik dahinter leuchtet mir nicht ein.
Wo ich zustimme: All das wird dafür sorgen, dass sich immer mehr Immobilienbesitzer der Mühe entziehen, vermieten zu wollen. Entweder sie geben das Haus in eine Hausverwaltung (die dann von den Mietern bezahlt wird), oder sie verkaufen. Gerade Ältere kommen mit dem Stress, der mit Vermieten einhergeht, nicht immer gut klar.
@ Soeren Schmitz 1. September 2026, 17:30
[„Die Deutschen sind faul“ sagt niemand. „Die Deutschen arbeiten zu wenig“ ist leider Fakt – im Vergleich zu unseren Wettbewerbern, aber auch in Relation zu dem Lebensstandard, den das Gros der Bevölkerung vom Staat erwartet.]
Ja, ich habe etwas paraphrasiert – aber mit groben Strichen ist es das, was der Bundeskanzler ggf. auch so unglücklich formuliert haben, dass es bei mir angekommen ist. Ob das wirklich der Fall ist, dazu werde ich auch noch einen Artikel schreiben. Wir aber noch ein paar Tage dauern…
Ich warte gespannt und freue mich darauf 🙂
Danke für diese Perspektive auf eine Diskussion, die (wie viele) leider viel zu oft „politisch“ fernab von den Lebenswirklichkeiten der verschiedenen Akteure geführt wird. Leider fehlt mir da ein wichtiges Puzzlestück: Der häufigste Fall, was mit vermieteten Immobilien geschieht, wenn der Eigentümer „aufgibt“, ist nicht der Verkauf an eine Immobilienfirma, sondern die Verwandlung in selbst genutztes Wohneigentum. Die eine Variante ist durch Verkauf, die andere durch Erbschaft/Schenkung.
Besonders letzteres ist durchaus vom Gesetzgeber gewollt und gefördert (Eigenbedarfskündigung im Mietrecht und Erbschaftsteuerbefreiung bis 200 qm).
Dieses komplette Herausfallen aus dem Mietmarkt beeinflusst die Preise imho. stärker als eine mögliche Marktkonzentration.
Danke für deinen Kommentar. Du sprichts einen wichtigen Punkt an und diesen muss man je Objektart differenzieren. Denn es macht natürlich einen Unterschied ob ich auf eine Eigentumswohnung schaue oder eben auf ein Mehrfamilienhaus. Jedoch ist der von der beschriebene Effekt des Eigenbedarfs nicht die Regel. In der Mehrheit, sowohl bei Mehrfamilienhäusern, wie auch Eigentumswohnungen werden diese Objekte als Kapitalanlage verkauft. Wenn es anders wäre, müsste es sich statistisch nachweisen lassen. Aber die Zahlen sprechen dagegen: Die Zahl selbstgenutzter Wohnungen stieg zwar zwischen 2011 und 2022 absolut um etwa 500.000, ihr Anteil am relevanten Wohnungsbestand sank aber um 0,9 Prozentpunkte auf 44 Prozent.
Was den EIgenbedarf angeht: Auch hier ist es stark Quartierabhängig. Angenommen ich bin Vermieter und habe eine Mietwohnung die ich in eine Eigentumswohnung umwandeln will und dann zu verkaufen. Stand jetzt müsste der potenzielle Käufer 8 Jahre warten, um einziehen zu dürfen. Und wir sprechen noch nicht über Härtefalle (die 80 Jährige Omi, die man aus ihrem Umfeld reisst). Im Standard beträgt die Sperrfrist 3 Jahre und das dürfte auch schon Käufer abschrecken. Der Selbstnutzer übernimmt ein erhebliches Termin- und Prozessrisiko. Deshalb ist eine vermietete Wohnung häufig gerade für einen Kapitalanleger attraktiver als für jemanden, der kurzfristig Wohnraum für sich sucht.
Und die Politik will hier noch einen Draufsetzen. Im Bundestag liegen bereits Vorschläge vor, den sogenannten „gekauften Eigenbedarf“ noch weiter einzuschränken.
Natürlich kann man mit Eigenbedarf Schmuh treiben – aber auch hier gilt – die Verschärfung wird nicht dazu führen, dass es mehr Wohnungseigentümer gibt.
Was ist das Problem beim Eigenbedarf?
Ja, jemand verliert damit seine Wohnung. Aber das ist kein grundsätzliches Problem. Mieten ist eigentlich nicht für die Ewigkeit gedacht. Mieten ist tendenziell unwirtschaftlich. Und deswegen ist die Eigenheimquote in den meisten Ländern auch weit höher als in Deutschland. Wenn der Verlust der gemieteten Wohnung zu einem existenziellen Problem wird, dann stimmt etwas grundsätzlich nicht. Politik und Gesellschaft müssten also darauf hinwirken, die Eigenheimquote zu verbessern. Das Gegenteil ist der Fall.
Jemand der Eigenbedarf anmeldet, gibt typischerweise eine Wohnung auf. Das heißt, dem Markt wird nicht eine Wohnung entzogen, nur die Lokalität verändert sich. Deswegen ist es kein grundsätzliches Problem. Wenn es das ist, dann läuft etwas falsch.
Ihr Artikel beschreibt sehr schön, warum die Politik seit Jahren den Wohnraummangel nicht etwa bekämpft, sondern verschärft, danke dafür.
Das darunter liegende Kernproblem lässt sich in wenigen Sätzen beschreiben:
1) Wir haben zu wenig Mietwohnungen, was den Markt zu einem Anbietermarkt macht
2) Das Problem wurde mit Massen-Zuwanderung enorm verschärft
3) Bauvorschriften sorgen dafür, dass Wohnungen für Mietpreise von weniger als ca. 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter nicht mehr gebaut werden KÖNNEN
4) Staatliche Regulierung zu Lasten der Vermieter bremst den nach 3) zu wenigen noch möglichen Neubau noch einmal erheblich
Alle genannten Probleme sind im wesentlichen politisch verursacht worden! Und trotzdem sind manche Leute empört, warum man von Politikversagen spricht …
Gruss,
Thorsten Haupts
@ Thorsten Haupts 1. September 2026, 17:53
1) Wir haben zu wenig Mietwohnungen, was den Markt zu einem Anbietermarkt macht
Zusätzlich verändert sich die Gesellschaft, so dass sich die Anforderungen an den Wohnraum – von der Größe (von groß nach klein) bis zur Lage (Stadt statt Land) – deutlich verändern.
2) Das Problem wurde mit Massen-Zuwanderung enorm verschärft
Das Problem gab es sicherlich zuvor auch, aber die Zuwanderung hat es besonders im Niedrigmieten-Sektor sehr verschärft. Wer finanziell am unteren Spektrum steht, wird rausgekegelt.
3) Bauvorschriften sorgen dafür, dass Wohnungen für Mietpreise von weniger als ca. 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter nicht mehr gebaut werden KÖNNEN
Es gibt sogar Methoden, die Baukosten etwas zu reduzieren, aber das scheitert oft genug an Behörden, die sich mit Themen wie „seriellem Bauen“ schwer tun. Wenn ein Modell etwa in Niedersachesen genehmigt ist, heißt das nicht, dass es auch in Hessen ohne weitere genehmigung umgesetzt werden darf. Wir haben keine allgemein gültige Bundesbauordnung, sondern 16 Landesbauordnungen.
4) Staatliche Regulierung zu Lasten der Vermieter bremst den nach 3) zu wenigen noch möglichen Neubau noch einmal erheblich
Richtig. Was mich daran irritiert, ist, dass gerade die Parteien, die vorgeben, sich um das Wohl der „kleinen Leute“ zu kümmern, mit ihrer Politik, die „großen Leute“ irgendwie für ihren Wohlstand zu betrafen, die Situation für die kleinen Leute verschlimmern. Man sollte fördern, dass auch Durchschnittsbürger in den eigenen vier Wänden wohnen können, statt zu verhindern, dass „reichere“ diesen Wohnraum bauen und mit ausreichendem Ertrag vermieten.